Μια από τις πιο συχνές διαμάχες είναι αυτή μεταξύ ιδιοκτήτων ακίνητων και ενοικιαστών. Θα προσπαθήσουμε μέσα από αυτό το κείμενο να εντοπίσουμε και να αναλύσουμε τα βασικά στοιχεία που προβλέπονται από τη μίσθωση κατοικίας και τι πρέπει να προσέξει ο μισθωτής-ενοικιαστής όταν υπογράφει το ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως.
Όταν υπογράφεται ένα ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως θα πρέπει οι δύο συμβαλλόμενοι, ο εκμισθωτής και ο μισθωτής, να γνωρίζουν επακριβώς ποια είναι τα δικαιώματά τους και ποιες οι υποχρεώσεις τους. Πολλές φορές οι δύο συμβαλλόμενοι δεν γνωρίζουν όλα αυτά τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους και αντιμετωπίζουν εκ των υστέρων προβλήματα και ταλαιπωρίες. Άλλες φορές καταφεύγουν στα δικαστήρια για να λύσουν τις διαφορές τους. Όσον αφορά τους μισθωτές, κάποιοι από αυτούς αποδέχονται ηλεκτρονικά και υπογράφουν τα έντυπα μισθωτήρια χωρίς να τα διαβάζουν ή τα διαβάζουν, αλλά δεν δίνουν σημασία σε κάποιους όρους που περιλαμβάνονται σε αυτά, θεωρώντας ότι δεν θα εφαρμοστούν στο μέλλον.
Ο μισθωτής-ενοικιαστής πριν αποδεχτεί ένα μισθωτήριο και συμφωνήσει με τον εκμισθωτή, για να μην υπάρξουν αμφισβητήσεις-παρερμηνείες κ.λπ., πρέπει να προσέξει:
Ισχύς της μίσθωσης της κυρίας κατοικίας:
Η μίσθωση έχει υποχρεωτική ισχύ για 3 χρόνια.
Εάν το συμβόλαιο ορίζει ότι η περίοδος της μίσθωσης είναι μικρότερη από τρία έτη, δεν ισχύει. Στην περίπτωση αυτή, η μίσθωση θα ισχύσει για 3 έτη. (όση ορίζει ο νόμος).
Εάν το συμβόλαιο ορίζει ότι η περίοδος της μίσθωσης είναι μεγαλύτερη από τρία έτη, αυτή η μίσθωση ισχύει (γιατί είναι μεγαλύτερη από τρία έτη).
Συντόμευση της τριετίας επιτρέπεται μόνο με νεότερη συμβολαιογραφική πράξη, καταρτιζόμενη τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: H διάρκεια της μίσθωσης της δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Δεν είναι υποχρεωτική η τριετής μίσθωση.
Λόγοι λύσης της μίσθωσης κατοικίας:
Ο νόμος, προκειμένου να προστατεύσει τα συμφέροντα και των δύο μερών, έχει θεσπίσει διάφορους λόγους πρόωρης καταγγελίας των συμβάσεων μίσθωσης, στην περίπτωση που η συνέχιση μιας μίσθωσης καταστεί δυσλειτουργική για τα συμβαλλόμενα μέρη.
Έτσι, ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση όταν:
-δεν του παραδόθηκε η χρήση του μισθίου στο συμφωνημένο χρόνο,
-όταν του αφαιρέθηκε στη συνέχεια η συμφωνημένη χρήση,
-υπάρχουν στο μίσθιο πραγματικά ή νομικά ελαττώματα,
-όταν εκλείπουν συμφωνημένες ιδιότητες,
-αν από τη μίσθωση απειλείται κίνδυνος για την υγεία του μισθωτή ή όσων συνοικούν μαζί του, ακόμη κι αν αυτός γνώριζε την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών.
Συστέγαση ή φιλοξενία ξένων προσώπων:
Ο μισθωτής μπορεί να συμφωνήσει και να προσθέσει στους όρους του μισθωτηρίου συμβολαίου ότι ο εκμισθωτής του παρέχει το δικαίωμα να συστεγάσει ή να φιλοξενήσει ξένα πρόσωπα εκτός από τους ανθρώπους του στενού οικογενειακού περιβάλλοντός του.
Ο κανονισμός της πολυκατοικίας:
Ο μισθωτής πρέπει να διαβάσει τον κανονισμό της πολυκατοικίας προκειμένου να γνωρίσει όλες τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά του.
Ποια κοινόχρηστα τον επιβαρύνουν:
Ο μισθωτής πρέπει να γνωρίσει ποια κοινόχρηστα είναι υποχρεωμένος να επιβαρύνεται εκείνος και ποια ο ιδιοκτήτης. Ο ενοικιαστής επιβαρύνεται με τα λειτουργικά κοινόχρηστα και όχι με τα κοινόχρηστα επισκευής ή βελτίωσης της πολυκατοικίας.
Η καθυστέρηση δε καταβολής από τον μισθωτή των δαπανών κοινοχρήστων του μισθίου και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία τον βαρύνει, έχει τα έννομα αποτελέσματα καθυστέρησης του μισθώματος.
Η επιβάρυνση του χαρτοσήμου:
Όσον αφορά το χαρτόσημο 3,6% είναι θέμα συμφωνίας για το ποιος θα το επιβαρυνθεί. Έτσι μπορεί να το επιβαρυνθεί όλο ο ιδιοκτήτης ή να το επιβαρυνθεί όλο ο ενοικιαστής ή να το επιβαρυνθούν από 50% και οι δύο μαζί.
Το μίσθωμα :
Δεν υπάρχει νόμος που να καθορίζει το ύψος του μισθώματος. Το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. Καλό θα είναι να καθορίζεται εκ των προτέρων το ποσό της αύξησης του μισθώματος για να ξέρουν όλοι ποια είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους.
Το μίσθωμα δεν πρέπει να είναι πολύ χαμηλότερο από το σύνηθες της αγοράς στην περιοχή του μισθίου ή χαμηλότερο από το 3% επί της αντικειμενικής αξίας του .
Η χρήση του μισθίου:
Πρέπει στο συμβόλαιο να ξεκαθαρίζεται επακριβώς ποια θα είναι η χρήση του μισθίου. Δεν μπορεί το μίσθιο να χρησιμοποιείται για άλλους σκοπούς από εκείνους που περιγράφει το συμβόλαιο. Εάν χρησιμοποιηθεί για άλλους λόγους από εκείνους που έχουν συμφωνηθεί θα πρέπει να σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.
Υπεκμίσθωση:
Για να έχει το δικαίωμα ο ενοικιαστής να υπεκμισθώσει το μίσθιο σε τρίτα πρόσωπα θα πρέπει να έχει την έγγραφη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.
Περίπτωση συστέγασης έδρας ατομικής επιχείρησης Π.Υ. στην κατοικία του φορολογουμένου:
Σε περίπτωση που ο μισθωτής-ενοικιαστής αποφασίσει να συστεγάσει την έδρα ατομικής επιχείρησης Π.Υ. του ιδίου ή μέλους της οικογενείας του θα πρέπει να το προβλέψει, σε ιδιαίτερο όρο, στο μισθωτήριο συμβόλαιο για να μην έχει αντιρρήσεις επ’ αυτού ο ιδιοκτήτης-εκμισθωτής.
Συνέπειες από ζημίες που προκύπτουν από φυσιολογική φθορά του μισθίου:
Θα πρέπει στο συμβόλαιο να είναι ξεκαθαρισμένη η έννοια της φυσιολογικής-συνήθους φθοράς και η έννοια της φθοράς που προκύπτει από την κακή χρήση του μισθίου .Καλό θα είναι να συμφωνηθεί από την αρχή μεταξύ των συμβαλλομένων ποιες από τις ζημιές είναι φυσιολογική φθορά και ποιες δεν είναι.
Η διακοπή του ρεύματος στην Δ.Ε.Η. κατά την λήξη της μίσθωσης και ενημέρωση του Δήμου:
Ο μισθωτής όταν αποχωρήσει από το μίσθιο, με την λήξη της μίσθωσης πρέπει να προσέλθει στην ΔΕΗ και να κάνει «διακοπή» του ρεύματος (και να εισπράξει την προκαταβολή που είχε καταβάλει κατά την έναρξη της μίσθωσης). Στη συνέχεια θα πρέπει να προσκομίσει στον Δήμο της περιοχής αντίγραφο της διακοπής αυτής. Αυτό σημαντικό διότι ο Δήμος μετά από αυτήν την επίσκεψη, θα σταματήσει να τον χρεώνει τα Δημοτικά Τέλη στο μέλλον μέσω της ΔΕΗ.
Το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης υποβάλλεται ηλεκτρονικά στη Δ.Ο.Υ. Η υποβολή αυτή είναι ανεξάρτητη από την υπογραφή του συμφωνητικού. Δηλαδή προηγείται η σύνταξη και η υπογραφή του από τα δύο ενδιαφερόμενα μέρη, τον εκμισθωτή και τον μισθωτή, οι οποίοι έχουν στα χέρια τους την λεπτομερή συμφωνία της μίσθωσης και την εφαρμόζουν καθ’ όλη την διάρκεια της μίσθωσης.
Προσοχή στα παραπάνω για να μην υπάρξουν αμφισβητήσεις και παρερμηνείες.
Καλή Δύναμη.
Γιώργος Θεοδόσης
Φοροτεχνικός-Λογιστής
Πρόεδρος Ένωσης Φοροτεχνικών
Άρτας –Φιλιππιάδας
Μέλος του ΔΣ της Πανελληνίας Ομοσπονδίας Φοροτεχνικών ΠΟΦΕΕ